VENDERE CASA: Regole e consigli per proprietari di casa
È possibile vendere casa velocemente e al prezzo migliore? La nostra risposta è Sì, è possibile, l’importante è avere le informazioni giuste. Attenzione però trattasi di un’operazione delicata.
Noi lo sappiamo bene perché grazie alla nostra esperienza nel corso degli anni abbiamo visionato migliaia di immobili ed incontrato tantissimi proprietari di casa spesso accomunati dagli stessi dubbi:
-In quanto tempo? -al prezzo più alto? -chi gestirà gli aspetti burocratici?
Solo dei professionisti della compravendita immobiliare sapranno darti i giusti consigli per vendere casa al giusto prezzo e nel minor tempo possibile!
1. Metti in bella la tua abitazione
Oggi nel mercato immobiliare c’è un’abbondanza di offerte. Per questo in un mercato così affollato il mantra è DISTINGUERSI.
Uno degli aspetti principali è la presentazione. Quindi in questo caso l’abito fa il monaco!
Durante un appuntamento fa sentire l'acquirente come a casa sua, quindi nascondi tutto ciò che ti appartiene come foto e soprammobili. Sarà più facile per il visitatore immaginarsi nella nuova casa.
Se ci sono difetti evidenti dovuti all'usura del tempo (l’intonaco troppo opaco, piccole incrostazioni in bagno, il rubinetto che perde, l’antina della cucina che non si chiude bene, il battiscopa rovinato dal triciclo dei bambini) sistemali quanto prima.
Tutti aspetti da correggere prima di mettere l’immobile sul mercato.
2. Prepara i documenti
Prima di iniziare la vendita è meglio raccogliere i documenti principali relativi all’immobile, indispensabili in sede di trattativa, ma anche utili per fare un punto sull’oggetto e stabilirne il prezzo corretto.
- Atto di provenienza (compravendita, donazione, successione, decreto di trasferimento);
- Planimetria e visura catastale, permesso di costruire, eventuali concessioni edilizie in sanatorie, certificato di agibilità, attestato di prestazione energetica (gli annunci immobiliari devono indicare la classe energetica dell’immobile, specificando qual è l’indice IPE dell’immobile, ossia quanta energia richiede per riscaldamento e per produrre acqua calda);
- Documenti condominiali con indicazione dei millesimi, delle spese annuali e del regolamento condominiale, eventuale ipoteca o contratto d’affitto se l’immobile è locato, più altri incartamenti che comunque saranno utili in seguito, come garanzie e schemi di tutti gli impianti.
Anche in questo è bene raccogliere tutto (come vedi le “scartoffie” non sono poche) per tempo.
3. L’importanza delle immagini
La prima impressione è fondamentale. Secondo una ricerca quasi il 60% degli acquirenti inizia le proprie ricerche immobiliari online: tra questi il 90% trova che foto adeguate e di qualità siano utili e aumentino la loro considerazione di alcuni immobili.
Alcuni potenziali acquirenti non prendono in considerazione, per le proprie visite, proprietà che non abbiano foto chiare degli interni e degli esterni.
Quindi fotografate:
- Gli ambienti nel momento della giornata di massima luce. Aprite persiane, tende e tapparelle e cercate di far entrare la luce del sole, in mancanza di sufficiente luce naturale, utilizzare strategicamente qualche lampada e punto luce può davvero cambiare l’impressione che un ambiente produce;
- Ordinate le stanze, senza oggetti in giro che possano contribuire a far sembrare gli spazi troppo pieni e quindi più piccoli quindi via i giochi dei bambini dal pavimento, via lo stendino dal soggiorno, via i cappotti dall’attaccapanni dell’ingresso. Lo stesso consiglio va esteso a garage, cantina e parti in comune. Il tuo obiettivo dev’essere quello di creare un ambiente neutro, nel quale ognuno possa vedersi e sentirsi a casa.
I piccoli dettagli contano, piante e fiori possono essere validi alleati perché rendono la casa più accogliente e confortevole.
Il top sarebbe la realizzazione di brevi video.
Un tocco in più, prima delle visite, oltre a fare ordine profuma, gli ambienti con diffusori o candele profumate. Un buon profumo stimola la mente dei potenziali acquirenti e fa percepire la tua casa come un ambiente curato e accogliente. (Magari una torta calda a fine tour renderà il tutto più piacevole)
4. Definisci il prezzo
Fissare correttamente il prezzo di mercato del proprio immobile è determinante.
Sbagliare la valutazione del tuo immobile comporta diversi "rischi"
Una valutazione troppa alta:
- ti renderà poco appetibile e poco concorrenziale sul mercato.
Una valutazione troppo bassa:
- attirerà curiosi non interessati realmente all'acquisto (i famosi "turisti immobiliari") e farà sorgere dei dubbi nella mente di potenziali acquirenti circa il reale motivo di un prezzo così basso.
Per una corretta valutazione puoi rivolgerti ad un’Agenzia Immobiliare che conosce tutte le dinamiche del mercato, lavorandoci ogni giorno 7 giorni la settimana
5. Come fare
Si può tentare la strada della trattativa privata o affidarsi a un’agenzia immobiliare.
La soluzione giusta la troverai rispondendo a queste domande:
- Scegliendo di fare da solo, sono sicuro di realizzare un guadagno finale superiore, al netto di qualsiasi spesa?
- Ho tanto tempo da dedicare ad una cosa tanto importante?
- Ho capacità negoziali? Ho venduto mai qualcosa di importante? So trattare con la gente?
- Sono in grado di realizzare il piano di marketing più efficace per aumentare la visibilità del mio immobile e ridurre i tempi di vendita?
- Conosco gli aspetti burocratici di una compravendita? Ho voglia di interfacciarmi con tutti i professionisti o gli enti che dovessero necessitarmi per il reperimento dei documenti propedeutici alla felice conclusione dell’operazione?
- Ho a disposizione tutti gli elementi ed i parametri per arrivare ad una corretta valutazione del mio immobile?
- Sono il solo ad avere potere decisionale sull’operazione? O devo confrontarmi con altri aventi diritto sull’immobile?
Se non hai le risposte giuste a queste domande allora scegli un'agenzia immobiliare che ti possa aiutare a pubblicizzare l’immobile e a selezionare il potenziale acquirente più adatto, a formare il prezzo corretto, organizzare le visite degli interessati, seguire passo per passo l’iter di una compravendita composto da proposta d’acquisto, preliminare di vendita e rogito notarile.
Non ti affidare ad internet o ai consigli di amici o parenti "informati".
Solo dei professionisti della compravendita immobiliare sapranno darti i giusti consigli per vendere casa al giusto prezzo e nel minor tempo possibile!
6. Perché affidare il mandato in esclusiva a un’agenzia
Come in ogni rapporto di lavoro, la fiducia è tutto. Pertanto, assegnare il mandato in esclusiva a un’agenzia immobiliare richiede fiducia nelle competenze e nella capacità dell’agente di individuare la soluzione migliore per tutte le parti.
Una casa in vendita presso più agenzie non è mai una buona idea. Ogni agenzia gestirà la vendita in maniera diversa. Spesso capita di vedere lo stesso immobile pubblicato su più siti con prezzi e descrizioni differenti.
Se l’idea di non legarsi può sembrare foriera di libertà di scelta, va detto che una proprietà gestita da diversi soggetti non è sinonimo di serietà e professionalità, anche agli occhi dei possibili acquirenti. Un agente immobiliare che non ha un incarico in esclusiva, inoltre, non porrà in essere tutte le azioni che porterebbero beneficio alla vendita, scegliendo ad esempio di non pubblicarlo sul proprio sito o di non esporlo nelle proprie vetrine se non dopo gli immobili in esclusiva.
Se vuoi che la tua casa sia considerata come qualcosa di unico (esclusivo appunto) affidala ad un’unica agenzia immobiliare.
7. Come scegliere l’agenzia immobiliare giusta
La scelta dell’agenzia immobiliare è un passo importante. Tutti hanno paura di sbagliare e di affidarsi a un consulente che non sia in grado di capire bisogni ed esigenze, o che lavora con un metodo non adatto alle circostanze.
Un accordo è come un fidanzamento: serve fiducia.
Ci sono alcune accortezze che certamente possono aiutare un proprietario a trovare l’agenzia immobiliare giusta e vendere casa velocemente. Vediamole assieme:
- Informarsi sulla provvigione
Domanda lecita e importante, anche perché dall’introito dell’agente o consulente immobiliare dipende la possibilità di investire nel marketing necessario alla vendita dell’immobile e nelle risorse umane che permettono l’erogazione di un servizio di QUALITA’. Questo per dire che non sempre una provvigione bassa si traduce in un affare certo per il proprietario, o in una vendita realizzata in tempi brevi. Anzi, spesso è vero il contrario.
- Scegliere l’agenzia immobiliare con un metodo preciso
E’ importante che l’agenzia si trovi nella stessa zona in cui è collocato l’immobile, che i consulenti immobiliari conoscano bene l’area interessata o il quartiere e possano contare su una rete di relazioni di valore.
Relazioni che spesso si rivelano decisive nella vendita di una casa o di un immobile, per accelerarne le tempistiche o per creare le condizioni ideali alla vendita stessa.
L’agenzia immobiliare, inoltre, deve dimostrare di conoscere molto bene il mercato e il particolare segmento rappresentato da uno specifico immobile.
Sapersi muovere correttamente all’interno di queste sfumature vuol dire coltivare pazientemente reti di relazioni che automaticamente si tramutano in un’ampia selezione di clienti disponibili.
In poche parole: CONOSCENZA, ESPERIENZA E PROFESSIONALITÀ
8. A quanto ammontano i costi, le spese e le imposte per vendere casa?
Di norma le spese, i costi e le tasse che deve sostenere chi vuole vendere casa sono pari a zero euro, fatta eccezione chiaramente per la mediazione dell’agenzia immobiliare.
Sempre se per il Catasto la casa è perfettamente in regola, non ci sono problemi a livello di successione, non bisogna traslocare o sgombrare casa da mobili e altri complementi d’arredo e la certificazione energetica è già stata assegnata.
Nel caso in cui sia necessario affrontare una di queste pratiche e sistemarla, iniziano le spese. Richiedere la certificazione energetica, ad esempio, può costare circa €150 - €200
Se il venditore ha ricevuto la casa in eredità deve sottoscrivere di fronte a un notaio un documento che attesta l’accettazione della stessa, ossia in parole povere confermare l’eredità di fronte a un pubblico ufficiale (il notaio, appunto), può costare €400 - €500
La casa deve inoltre essere in regola col catasto: se negli anni sono state effettuate modifiche senza chiedere le relative autorizzazioni, sarà necessario regolarizzare la situazione, pagando una multa al Comune e l’intervento di un tecnico chiamato a rifare le schede catastali.
9. Quanto tempo è necessario per vendere casa
Nel 2012 il tempo medio per piazzare un immobile era di circa 184 giorni nelle principali città italiane.
La fotografia del mercato a gennaio 2020 è quella di un settore sempre più dinamico e veloce grazie a una domanda sostenuta e all'offerta in diminuzione che ha velocizzato le decisioni di acquisto.
La tempistica si attesta intorno ai 109 giorni.
Chiaramente molto dipende dalla bravura dell’agente immobiliare.
Dal canto nostro, nella nostra lunga esperienza a fianco di chi ci ha scelto per vendere la propria casa, si registrano non pochi casi in cui questi tempi si siano ridotti di parecchio, a testimonianza della nostra capacità di mettere in contatto domanda e offerta di immobili.
10. Cambiare casa
Un ultimo consiglio a chi sta valutando l’idea di cambiare casa.
- Il mercato immobiliare, negli ultimi anni, offre moltissime opportunità in vendita tra costruzioni nuove ed usate. Quindi un’importante possibilità di scelta;
- I prezzi continuano a mantenersi bassi;
- I tassi dei mutui sono ai minimi storici ed è difficile immaginare che possano restare tali ancora a lungo. Contrarre un mutuo tra qualche anno potrebbe costare alcune decine di migliaia di euro in più di interessi da pagare alla banca;
- Ci sono importanti detrazioni fiscali in merito ad interventi di ristrutturazione ed efficientamento energetico.
Naturalmente, nel caso tu stia valutando quest’operazione, ti consiglio di rivolgerti ad un agente immobiliare per pianificare la strategia più opportuna da un punto di vista pratico e fiscale.
Spero che questi consigli ti tornino utili nel caso in cui tu stia pensando di vendere (o affittare) un immobile.
L’esperienza, la conoscenza del mercato e la capacità di individuare i giusti acquirenti sono requisiti fondamentali, di fronte ai quali non esistono scorciatoie o formule magiche. Per questi e altri motivi, il nostro consiglio è di contattarci: saremo lieti di ascoltarvi, capire la vostra situazione e fornirvi la nostra migliore risposta. Il nostro team è a vostra disposizione.
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